Het kan iedereen wel eens overkomen dat je een keertje niet op tijd je huur kunt betalen. Maar als je snel je achterstand inloopt, dan is er niets aan de hand. Maar wat als er iets in je leven gebeurt, waardoor je een hele tijd problemen hebt met tijdig betalen van de huur? Het laatste wat je wilt is uit je huis te worden gezet. Wat kun je doen om dit te voorkomen? We gingen in gesprek met Hans (deurwaarder bij van gerechts-deurwaarderskantoor Van Arkel) en Patrick (teammanager huurincasso bij AlleeWonen).

Contact, contact, contact

“Als we merken dat een huurder van goede wil is en ook echt bereid is om de betalingsproblemen op te lossen, dan wil AlleeWonen meedenken over een oplossing”, begint teammanager Patrick zijn verhaal. “Het laatste wat AlleeWonen wil, is een huurder uit zijn huis zetten. We willen daarom in een zo vroeg mogelijk stadium weten wat er aan de hand is. Denk dan aan een echtscheiding, werkeloosheid, forse inkomensdaling of overlijden van een partner. Heftige voorvallen in het leven die financiële problemen tot gevolg kunnen hebben. We merken dat er bij betalingsproblemen meestal meerdere problemen in een huishouden spelen. Door een bepaalde gebeurtenis in het leven, raken mensen het overzicht en de grip op hun leven kwijt. Als huurders zelf op tijd bij AlleeWonen aan de bel trekken, dan kunnen we samen nadenken over mogelijke oplossingen. Zo kunnen we een betalingsregeling afspreken of eventueel doorverwijzen naar budgetcoaches, maatschappelijk werk of schuldhulpverlening om ergere financiële problemen te voorkomen”.

“Als deurwaarder merken we ook dat mensen vaak hun kop in het zand steken. Als ik maar geen post meer openmaak, niet terugbel, de deur niet open doe etc. etc. dan gaan de problemen vanzelf wel over. Maar niets is minder waar, je maakt je problemen alleen maar groter”, benadrukt deurwaarder Hans. “In contact zijn en blijven met de woningcorporatie of de deurwaarder, grip krijgen op je schulden en zelf bereidheid tonen om te werken aan een oplossing is cruciaal om te voorkomen dat je je huis moet worden uitgezet”. 

Harde cijfers

Waar praten we nu eigenlijk met elkaar over? Om hoeveel huurachterstand gaat het, welke extra kosten komen erbij kijken en hoeveel huurders heeft AlleeWonen vorig jaar noodgedwongen al uit huis moeten zetten?

  • In totaal heeft AlleeWonen € 3,5 miljoen aan achterstallige huur staan. Dit is ongeveer 2,75% van de totale huurinkomsten. We zijn continue bezig om het proces van huurincasso te verbeteren om te zorgen dat onze huurders niet in de problemen komen en het bedrag aan achterstallige huur te verlagen. Als dit lukt dan kan AlleeWonen het geld ook investeren in het betaalbaar houden van huren of in nieuwbouw van sociale huur en onderhoud van onze wonigen.
  • De teller voor het aantal huisuitzettingen stond eind 2016 op 54. Dit loopt in de pas met het gemiddelde van de stedelijke woningcorporaties. We zien dat vaak alleenstaande mannen tussen 25 en 45 jaar in de problemen komen.
  • Zodra een betalingsachterstand overgedragen wordt aan de deurwaarder dan krijgen de huurders te maken met extra kosten die kunnen oplopen van € 750 aan proceskosten tot nog eens extra € 2000 aan ontruimingskosten. Deze kosten komen bovenop het bedrag van de huurachterstand.

 


Ziel en zakelijkheid

Wat staat huurders te wachten als ze een huurachterstand hebben? “Dan krijgen ze in eerste instantie een schriftelijke aanmaning”, legt Patrick uit. “Na ontvangst van deze aanmaning krijgen ze 15 dagen de tijd om alsnog te betalen. In die 15 dagen proberen wij ook telefonisch contact met de huurder te krijgen of gaat de wijk- of woonconsulent op huisbezoek bij de bewoner. Naast een stuk zakelijkheid - waar we niet aan ontkomen - wil AlleeWonen de huurder in zo’n situatie ook echt leren kennen. We willen samen met de huurder kijken of er maatwerk of hulp nodig is zodat de situatie verbetert. Hiermee hopen we te voorkomen dat AlleeWonen de huurachterstand moet overdragen aan de deurwaarder. Als het niet hoeft, dan liever niet”.

Wat als blijkt dat de huurder niet thuis geeft en nergens op reageert? “Als we merken dat een huurder moedwillig in gebreke blijft, dan zijn we zakelijk. Dan blijft er voor AlleeWonen weinig anders over dan de achterstand over te dragen aan de deurwaarder”, vervolgt Patrick. 

In contact zijn en blijven met de woningcorporatie of de deurwaarder, grip krijgen op je schulden en zelf bereidheid tonen om te werken aan een oplossing is cruciaal om te voorkomen dat je je huis moet worden uitgezet
Teammanager Patrick in gesprek met Hans de deurwaarder
Even checken of de huur inmiddels is betaald

Mensenwerk

Het scenario dat dan volgt, licht Hans verder toe: “Zodra wij de zaak overgedragen krijgen, dan kan de huurder alleen nog maar met ons als deurwaarder communiceren. Ook over zijn lopende huur. Want tijdige betaling hiervan houden wij ook in de gaten. De huurder krijgt ook gelijk een schriftelijke waarschuwing dat als er niet betaald wordt, de zaak naar de kantonrechter gaat. Het kan zijn dat we gelijk ontbinding van de huurovereenkomst aanvragen.

“Voordat we een gerechtelijke procedure beginnen, controleer ik als deurwaarder diverse gegevens. Mocht blijken dat er dan nieuwe feiten naar boven komen dan neem ik contact op met AlleeWonen. Eventueel kan er dan alsnog extra hulpverlening worden aangeboden. Ook is het mogelijk dat de huurder toch een betalingsregeling afspreekt met de deurwaarder. Of er blijken bijzondere factoren te zijn waar we rekening mee moeten houden bijvoorbeeld als er kinderen in het spel zijn. Dan wordt er ook altijd contact opgenomen met hulpverleners. Ik probeer ook altijd contact te krijgen met de huurder, want ik wil weten wat er speelt om tot een oplossing te komen. Het is en blijft mensenwerk”.

“Ik maak wel gelijk duidelijk dat als je niet betaalt, de zaak wordt voorgelegd aan de kantonrechter. Je krijgt dan als huurder een dagvaarding, wat inhoudt dat je tijdens een zitting aan een rechter mag uitleggen waarom je de huur niet wilt of kunt betalen. Soms wordt dan als reden aangedragen dat er achterstallig onderhoud is. Maar het is niet toegestaan om dan maar niet meer je huur te betalen. Het betalen van de huur is een brengplicht die de huurder heeft”, aldus Hans.

De kantonrechter beslist

In 95% van de deurwaarderszaken komt het uiteindelijk tot een gerechtelijke procedure dat wil zeggen dat de zaak aan de kantonrechter wordt voorgelegd. Wij dienen dan een verzoek in tot betaling, ontbinding van de huurovereenkomst en toestemming om de woning te mogen ontruimen. Het gaat dan meestal om huurders die echt niet willen betalen of niet reageren. De rechter beslist over deze verzoeken. Meestal is de uitspraak van de rechter (het vonnis) in het voordeel van de woningcorporatie. Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt dan is de huurder voortaan geen huurder meer maar gebruiker geworden van de woning. Dit houdt in dat als de gebruiker de betalingsafspraken niet nakomt, hij door de deurwaarder uit zijn woning kan worden gezet. De ontruiming kan dan 14 dagen - nadat het vonnis aan de gebruiker is overhandigd - plaatsvinden.

Laatste poging tot contact

Na het vonnis van de rechter neemt de deurwaarder altijd contact op met AlleeWonen. “We bespreken hoe we verder gaan”, vertelt Patrick. “Als AlleeWonen willen we het gevoel hebben dat we er alles aan hebben gedaan om te voorkomen dat iemand zijn huis uit moet. We proberen nogmaals contact met de huurder te krijgen om voor de laatste maal inzicht te krijgen in zijn thuissituatie. Wellicht zijn er dingen veranderd in iemands leven. Vaak is bemiddeling nog mogelijk als de huurder tenminste bereidheid toont en hulp wil aanvaarden. Regelmatig merken we bij aanzegging tot ontruiming dat huurders ineens wel over de brug komen met geld. Jammer, want ze zijn dan inmiddels ruim €750 (proceskosten) meer kwijt”.

Mocht het uiteindelijk echt uitdraaien op huisuitzetting dan heeft de huurder twee keuzes: of hij zorgt dat hij zelf de inboedel weghaalt en de woning netjes achterlaat. Dan is de huurder geen extra kosten kwijt. Of de woningcorporatie doet dit en dan zijn de bijkomende kosten voor opslag meubels en schoonmaak etc. zo’n € 1500 a € 2000. Deze kosten worden bij de huurder in rekening gebracht.

Voorkomen is beter dan genezen

“Belangrijkste advies is dat huurders niet afwachten bij betalingsproblemen, maar zelf in actie komen. Neem in ieder geval zo snel mogelijk contact op met een van jouw contactpersonen binnen AlleeWonen. Dit hoeft niet persé iemand van afdeling huurincasso te zijn, maar dit mag ook de wijk- /woonconsulent of de complexbeheerder zijn.

En een tip is om de huurbetaling via een automatische incasso te laten lopen. Zo zorg je ervoor dat je in principe altijd op tijd betaalt en niet achter gaat lopen. Mocht er dan toch een keer iets onverwachts gebeuren dan kun je altijd proberen afspraken te maken met AlleeWonen”, zegt Patrick tot besluit.

Tekst en fotografie: José Diepstraten